Définition & Principe global
La gestion locative immobilière représente l'ensemble des tâches relatives à la gestion d'un appartement ou d'une maison en location. Ces tâches sont très variées et débutent avant la signature du bail et continuent jusqu'à ce qu'il se termine.
Quelles sont les tâches de gestion locative ?
Le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs biens immobiliers est obligé de prendre en charge lui-même ou de déléguer à une agence, un grand nombre de tâches liées à la gestion locative. Parmi ces obligations, voici les plus courantes :
- Analyse du secteur environnant
- Promotion du bien sur Internet
- Etude des candidatures et tri des candidats potentiels
- Organisation des visites du logement
- Mis à jour du montant du loyer (suivant l'encadrement en vigueur)
- Gestion des travaux et potentiels sinistres
- Reversement des loyers encaissés au propriétaire
- Réglement des charges de la copropriété
- Facturation de la taxe d'ordure ménagère
- Traitement du dépôt de garantie
- Suivi des levés de réserve
Comme vous le voyez, la gestion locative immobilière représente un nombre important de tâches à réaliser. Il peut également y avoir des problèmes avec des locataires qui ne paieraient pas leur loyer par exemple, ou encore des problèmes avec le syndic. Bref, un propriétaire bailleur n'a souvent pas le temps de s'occuper de tout cela et c'est pourquoi les agences de gestion locative immobilières sont de plus en plus souvent sollicitées.
Les étapes de la gestion locative immobilière déléguer à une agence
Le dossier de diagnostics techniques
La première chose que va faire une agence de gestion locative, sera de faire appel à un professionnel du diagnostic immobilier. Ce dernier va établir un DDT (dossier de diagnostics technique) qui est obligatoire en France avant de louer son logement.
Définir le montant du loyer
La deuxième étape consiste à définir le montant du loyer. Si le bien qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison est situé en campagne et dans les petites villes qui ne sont pas dans une zone tendue, alors le bailleur et le locataire s'entendent pour définir un prix. Généralement, le propriétaire se renseigne sur les loyers pratiqués dans le quartier pour un bien équivalent, afin de définir un montant raisonnable.
Pour tous les autres biens situés dans des zones tendues, le propriétaire devra respecter l'encadrement des loyers en vigueur (notamment à Paris et Lille). En zone tendue, il est tout de même possible de réhausser le montant d'un loyer à condition de prouver qu'il est sous évalué par rapport au marché. Une agence de gestion locative immobilière aura justement les connaissances nécessaires pour bien évaluer le montant de votre loyer.
La promotion du bien à louer
La troisième étape est essentielle : Il s'agit de bien mettre en avant votre logement. Pour cela le gestionnaire locatif de l'agence prendra les meilleurs photos possibles de votre bien, pour attirer le plus de locataires potentiels.
La création d'une annonce en ligne
L'agence de gestion locative immobilière ajoute ensuite une annonce sur plusieurs plateformes en ligne dans le but de rendre le plus visible possible votre bien à louer. En ayant un gestionnaire dédié à votre logement, il sera en mesure de répondre rapidement aux questions des personnes intéressées, ce qui est très important pour louer rapidement un bien.
Organiser des visites
Autre étape importante, l'organisation des visites avec les locataires potentiels. Il s'agit de l'une des étapes de la gestion locative qui prend le plus de temps ! Là encore passer par une agence est un gros avantage pour le propriétaire bailleur. L'administrateur de biens aura de la disponibilité pour organiser des rdv avec tous les locataires potentiels, dans la journée et même après les horaires de bureaux. Il saura se rendre disponible en tout temps, dans le but de louer votre bien immobilier le plus rapidement possible.
Choisir le meilleur locataire
L'étape suivante consiste à choisir le meilleur locataire possible. Un locataire qui présente le moins de risque de ne pas payer son loyer. Pour cela il y a toute une liste de documents que le gestionnaire ou le propriétaire a le droit de demander à ses candidats potentiels. L'étude de leurs revenus étant la plus cruciale pour estimer les chances de loyers impayés par la suite.
L'état des lieux
Une fois le locataire choisi, réaliser l'état des lieux est l'étape clé suivante. Il est très important de faire le tour de l'appartement ou de la maison avec le locataire afin de prendre des photos du moindre souci qu'il peut y avoir sur le mobilier ou sur les murs et de faire la liste des ustensiles de cuisine et de tout le matériel présent dans le logement. C'est le seul moyen de pouvoir juger à la fin du bail si la caution doit être encaissée ou non. Le document d'état des lieux d'entrée doit absolument être signé par le locataire.
L'entrée dans le logement
Une fois toutes ces étapes terminées, la gestion locative immobilière ne s'arrête pas là ! Il y a bien sur l'étape de la remise des clés. Une étape importante, car il faut absolument penser à faire la relève des compteurs.
Le reversement des loyers
Si le propriétaire délègue la gestion locative de son bien immobilier à une agence, cette dernière sera en charge de reverser les loyers collectés au propriétaire. Le locataire a le droit de choisir le prélèvement automatique, mais il peut également préférer réaliser un réglement chaque mois. Dans ce cas, la gestionnaire enverra un appel de loyer mensuel et se chargera des relances si le locataire a du retard. L'agence pourra également envoyer des quittances de loyer à la demande du locataire.
Conclusion : Faut-il déléguer sa gestion locative immobilière à une agence ?
Oui très clairement ! La gestion locative immobilière est une activité qui prend beaucoup de temps et qui est très chronophage. La plupart des propriétaires n'ont pas le temps de concillier vie professionnelle et gestion locative, surtout lorsqu'ils ont plusieurs biens en location. Faire appel à une agence est donc un gage de sérénité et de gain de temps. Ceci étant dit, une agence de gestion locative immobilière va bien évidemment facturer ses prestations. La plupart du temps les frais de gestion locative (hors assurances facultatives) s'élèvent à 7%ht du loyer.