Découvrir la gestion locative d'immeuble

gestion locative

Le propriétaire qui souhaite louer son bien immobilier ou faire un investissement locatif a le choix entre gérer la transaction lui-même, ou charger un professionnel pour le faire à sa place. Dans le deuxième cas, les parties signent un contrat de gestion locative, qui va permettre au mandataire d'agir. Ce contrat tombe dans le champ d'application de dispositions légales diverses notamment celles des articles 1984 et suivant du Code civil.

La nature de la gestion locative

En réalité, l'affaire est simple. Au lieu de s'occuper d'un immeuble locatif soi-même, on confie sa gestion à un professionnel. Le recours à une telle formule transfère les tâches et contraintes d'ordre juridique, fiscal et technique inhérentes à l'administration d'immeubles, du propriétaire vers la société de gestion locative, qui va s'occuper d'exécuter le bail et de résoudre le contentieux éventuel qui en découlerait.

Le mandat de gestion

En France, l'activité des agences immobilières est régie par la loi Hoguet de 1970, qui fait la distinction entre la gestion immobilière et la location elle-même. Pour être apte à exercer cette activité, l'agent immobilier doit détenir une carte professionnelle, disposer d'une garantie financière suffisante, et souscrire une assurance pour couvrir sa responsabilité civile professionnelle.

En plus des éléments d'identification du bien locatif et des parties contractantes, le mandat de gestion locative doit impérativement contenir des dispositions légales, en particulier avoir une durée limitée, indiquer la rémunération du professionnel et l'étendue de sa mission.

Le travail de l'agent immobilier

En fait, le gérant est un intermédiaire qui représente le bailleur, et à ce titre il devient l'unique interlocuteur du locataire. Il peut aussi faire la promotion du bien locatif en vue de sa location. L'étendue de la mission de gestion du professionnel dépend de la délégation que le client veut bien lui concéder. Généralement, avant la mise en location, l'agence est souvent chargée de rechercher un locataire solvable, ou procéder aux diagnostics règlementaires de l'appartement ou de la maison.

Grâce à ses connaissances approfondies des textes juridiques et des normes techniques, l'agence joue aussi un rôle d'accompagnateur en aidant le propriétaire en matière administrative et fiscale. Elle peut aussi agir en tant que médiateur en cas de différend entre le bailleur et le locataire, et saisir le cas échéant les tribunaux compétents, si celui-ci est défaillant.

Les actes de la gestion locative

En matière de transaction, l'agent immobilier rédige le contrat de gestion locative et veille à sa bonne exécution. Cet acte doit notamment indiquer l'identité du propriétaire et du locataire, le montant du loyer, une description de l'immeuble loué, les modalités de paiement, les charges, la durée du contrat et éventuellement le montant de la garantie.

L'administrateur de biens procède également à l'état des lieux à l'entrée et à la sortie. Il gère la partie comptable du mandat de gestion locative en émettant les avis d'échéance, en procédant aux encaissements, aux virements au profit de son client, à l'actualisation des loyers, etc. Il souscrit les polices d'assurance nécessaires pour défendre les intérêts du mandant en cas de sinistre ou de pertes pécuniaires en raison de loyers impayés. Il traite aussi le contentieux éventuel résultant d'une mauvaise exécution du contrat de location.

Les honoraires de gestion locative

Leur composition est relativement compliquée. Les honoraires de mise en location sont régis par la loi ALUR de 2014, s'il s'agit d'une résidence principale. Les frais d'établissement du bail et ceux des visites des lieux sont partagés également entre les parties. Mais, le propriétaire supporte entièrement les frais concernant la recherche, la gestion et l'intermédiation.

Les honoraires de gestion locative représentent entre 6 % et 12 % TTC du loyer et des charges, en fonction de la zone géographique du bien. D'autres honoraires se greffent sur ceux cités précédemment : la garantie des loyers impayés (2 à 3 %), des honoraires divers, comme le renouvèlement du bail, les frais de résiliation du contrat de gestion locative, etc. Par conséquent, une lecture attentive de l'acte s'impose avant la signature, et en cas de doute, il ne faut pas hésiter à poser des questions à l'administrateur de biens.